مقاله مصادره اموال غیرمنقول

دانلود مقاله مصادره اموال غیر منقول

قانون مدنی و رابطه با مفاهیم حقوق مدنی

یکی از مهمترین شاخه های حقوق خصوصی (به معنای حقوق تنظیم کننده روابط افراد جامعه با یکدیگر) که در مقابل حقوق عمومی (به معنای حقوق تنظیم کننده رابطه افراد با حاکمان) و به معنایی بسیار ساده اشاره دارد که همانا «راه و روش زیستن و قواعد حقوقی لازم جهت بقاء روابط افراد یک جامعه را تشکیل می دهد، (قانون و قواعد حقوق مدنی) است.

البته حقوق مدنی دقیقاً یک رشته از رشته های حقوق خصوصی نیست.[۱] زیرا از نظر تاریخی، مبنای حقوق خصوصی و مطالعه تاریخی آنرا مبنای سایر شعبه ها نشان می دهد. حقوق مدنی، روابط اشخاص را تنها از این لحاظ که عضو «جامعه و مدینه» است، تنظیم می کنند و توجهی به خصوصیتهای مربوط به مشاغل گوناگون ندارد. با وجود این در مسائل مدنی به ویژه در قواعد مربوط به «مالکیت اموال غیر منقول» نیز «حقوق عمومی» بر مالکیت «زمینهای مزروعی» ویژگیهایی یافته است که باید موضوع حقوقی خاصی ]حقوق روستایی[ قرار گرفته و در شمار حقوق عمومی درآید، همچنین قانون «روابط مالک و مستأجر» دخالت دولت در تنظیم روابط میان افراد جامعه را آشکارتر می کند.

یکی از مهمترین مسائل مرتبط با حقوق مدنی، «مالکیت» و قواعد مرتبط با آن است که همچنین در رابطه با «مفهوم و ماهیت مصادره» نیز جزء پراهمیت ترین مباحث قرار خواهد گرفت.

دومین موضوع «ارث» و رابطه آن با «مصادره» است و در نهایت موضوع «قراردادها و عقود معین مرتبط با این مفهوم یعین مصادره است.

بنابراین رابطه مفهوم «مصادره اموال غیرمنقول» را طی ۳ گفتار با مفاهیم حقوق مدنی مطالعه می کنیم:

الف-«مالکیت» و مصادره اموال غیر منقول

ب-«ارث» و مصادره اموال غیر منقول

پ-«قراردادها و عقود معین» و مصادره اموال غیرمنقول

–

گفتار نخست – مالکیت و مصادره اموال (غیرمنقول)

۱-در علم حقوق می توان تعاریف ۳ عنصر «مال»؛ «غیرمنقول» و «مالکیت» را بدین گونه یافت:

۱)مال: ـحداقل ۳ تعریف خاص برای آن وجود دارد)

الف-مفید باشد و نیازی را برآورد «قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معین باشد.»[۲]

ب-قانون مدنی وجود مالک را برای وجود مال ضروری نمی داند، چرا که از دیدگاه این قانون، اموالی نیز وجود دارد که مالک خاص ندارد: مثل «آبهای مباح» و «زمین موات» و «شکار»

ج-معنای مادی و حقوقی:

 ۱-اشیایی که موضوع داد و ستد حقوقی بین اشخاص قرار می گیرد.[۳]

 ۲-عبارت از حقوق مالی که به اشخاص امکان انتفاع از اشیاء مادی را می دهد.

۲) حق مالکیت: «حقی که به موجب آن مالک نسبت به مایملک خود حق هرگونه انتفاع دارد که تنها موارد استثناء قانون این اطلاق حق مالکین را محدود     می‌کند. این حق، انحصاری است و طبق اصل «تسلط»، مالک را مسلط بر اموال خود و مختار در هرگونه تصرف مکی می‌داند و حد مجاز این تصرف، اصول  «۴۴ ق. ا» که مالکیت را تا حدود «قوانین اسلام» مجاز شمرده است و اصل      «۴۰ ق. ا» که در واقع بیان قاعده «لاضرر» است و طبق آن «سوء استفاده از حق مالکیت» و مبنای حق خویش را ضرر به دیگران قرار دادن» ممنوع است.

۳)(مال) غیرمنقول: (قانون مدنی) (باب اول) اموال از دو جهت قابل تعمیم هستند:

الف- منقول و غیر منقول

ب- اموالی که معلوم المالک است و اموال مجهول المالک

(ماده ۱۲ ق.م): (مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود.

اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن خرابی وارد آید، غیر منقول است.)

و اختصاصات اموال غیرمنقول عبارتند از:

۱- قابلیت انتقال آن فقط با «سند رسمی» «(۲۲ و ۴۶) ق.ث)»

۲- عدم امکان «مالکیت» آن توسط خارجیان مقیم ایران

۳- عدم امکان «فروش» یا «رهن» آن توسط قیم بدون اجازه دادستان

۴- «حق شفعه» که فقط مختص اموال غیرمنقول است.

۵- «مرور زمان» ۲۰ ساله در اموال غیرمنقول وجود دارد.

۶- حق استناد به تصرف جهت خلع ید و رفع مزاحمت کسانی را که به تصرفات وی تجاوز کرده اند، بدون نیاز به اثبات مالکیت توسط متصرف (یا قاعده: تصرف دلیل مالکیت است اماره تصرف) (آیین دادرسی مدنی)

۷- اختصاص حق «ارتفاق» به اموال غیرمنقول (ماده ۹۳ قوم)

۸- «زن» از اموال غیرمنقول ارث نمی برد و از مطالبه «زمین و عرصه» محروم است و در تملک «عین ابنیه و اشجار که آنرا نیز نمی تواند به عنوان «وراثت» در اختیار داشته باشد و باید قیمت «ثمن یا ربع اعیان و اشجار» را از سایر وارثان مطالبه کند. اما تا زمانی که این قیمت پرداخته نشده است، زن «حق عینی» بر آن اموال دارد و بر سایر طلبکاران مقدم است. (۹مواد ۹۴۶ تا ۹۴۸ ق.م)

۹- «حق مالکیت» جزء مهمترین «حقوق عینی» مربوط به «اموال غیرمنقول» است و نیز دعاوی که موضوع آن تملک غیرمنقول است (دعوی فسخ و بطلان و عدم نفوذ مطالعات غیرمنقول) به واسطه بطلان «مالکیت  لاحق» و اثبات «مالکیت سابق» یا تملک دوباره مال انتقال یافته، غیرمنقول تلقی می شود.[۴]

۱۰- «مطالبه اجرت المثل و خسارت وارد بر املاک»، تابع غیرمنقول است، بنابراین «دادگاه صلاحیتدار»‌برای رسیدگی دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است[۵] و در نهایت موضوع حق تولیت (از آنجا که راجع به اداره اموال غیرمنقول است)، غیرمنقول محسوب می شود.

در اینجا پیش از پرداختن به رابطه «مصادره»‌با هر یک از ۲ موضوع «مال غیرمنقول و هر یک از خصوصیات و قواعد مرتبط آن با آن» و «مالکیت» نکوتر آنست که به تعبیر و تعاریف قانون مدنی از اموال «مجهول المالک» اشاره شود.

«اموال مجهول المالک» (یا آن چیزی که مالک خاص دارد ولی به جهاتی نمی توان او را پیدا کرد) از منظر حقوق مدنی و در قانون مدنی (ماده ۲۸) چنین تعبیر شده است: اموال مجهول المالک با اذن حاکم یا (مأذون از او)، به مصرف فقراء برسد (فقیر = کسی که درآمدش نتواند کفاف نیازمندیهای ابتدایی او را بدهد.) و حاکم در این قانون همان «دولت و قوای عمومی» در قانون گذاری نوین استد که «دولت حاکم» با تقسیمات درون سازمانی خاص خود وظیفه «قبول و قبض وقف عام» و «به مصرف رساندن اموال مجهول المالک» را بر عهده می گیرد.

نیز وظیفه «دفاع از حقوق عمومی در امور کیفری» و «خلع ید از متجاوزان به زمینهای عمومی و دولتی» (ماده ۱۶ قانون اراضی دولت و شهرداریها و اوقاف و بانکها مصوب دیماه ۱۳۳۹»، و «جمعه آوری و نگهداری اموال مجهول المالک و ترکه اموات بلاوارث[۶] با دادستان است…»

همچنین به موجب قانون مدنی «اموال موقوفه» و «اموال عمومی» استثنائات مهمی بر اصل انتقال پذیری اموال غیر منقول است که البته در ارتباط با «اموال عمومی» ممکن است با تغییر هدف اختصاص یافته به آن توسط قانون، مال غیر منقول عمومی، وصف انتقال ناپذیری به وسیله عقود معین و قراردادها را از دست داده و قابل توصیف به سود طلبکاران هم هست. چرا که در صورت انتقال ناپذیر خود از آنجا که «توقیف به عنوان مقدمه تملیک» انجام می شود و مال عمومی و موقوفه قابل تملک نیست، بنابراین قابل توقیف توسط طلبکاران هم نیست.[۷]

اکنون در تعریف «مصادره اموال غیر منقول» که تقریباً در هیچ ماده ای از قانون مدنی تعریف خاصی از آن بیان نگردیده است باید گفت: «مصادره: سلب مالکیت شخصی و در اختیار گرفتن تصدی آن توسط قوای عمومی و حاکم است.»، البته مفهوم مصادره در وجه دیگری نیز قابل بررسی است و آن موضوع «اموال مجهول المالک» (به معنای اموالی که مالک خاص دارد اما به جهاتی از مالکیت، او غیرقانونی بر مال تصرف یافته یا صرفاً دسترسی به او غیرممکن است،) خواهد بود. در این اموال نیز از متصرفان غیرقانونی، «خلع ید» خواهد شد و در صورتی که بلامالک باقی مانده باشد، دولت آنرا تصرف می کند. شاید بتوان تصرف قوای عمومی بر «اموال مجهول المالک» و اداره آن توسط «حاکم و دولت» را «مصادره به معنای خاص» بنامیم.

باید دقت کرد که در حقوق مدنی مفهوم دیگری نیز وجود دارد که به مفهوم «مصادره» بسیار شباهت دارد، اما باید دانست که وجه افتراق بین این دو، آنان را دو روش متفاوت جهت «تغلب یافتن حقوق عمومی بر حقوق خصوصی» بدانیم.

در واقع آنچه اهمیت دارد آنست که در حقوق مدنی دخالت مستقیم «حقوق عمومی به معنای عام کلمه» در حداقل مقدار خود قرار دارد و شاید بیشترین دخالت و ورود حقوق عمومی و قوای حاکمه را در مبحث «نظم عمومی» و توسط به آن جهت تحدید مرزهای حقوق خصوصی و حقوق مدنی به عنوان مهمترین شاخه آن بدانیم، اما آنچه مسلم است گاه نیز در جهت اهداف و منافع مختص قوای عمومی، جهت تأمین نیازمندیهای مادی و مالی قوای حاکمه نیز از چنین شیوه هایی بهره جسته می شود. چرا که فی الواقع مصادره اموال خالصه سلطنتی (به عنوان مثال)، مصادره در معنای حقوقی کلمه نیست. چرا که – آن گونه که در پیشینه تاریخی مصادره در ایران ذکر شد – این اموال غیرمنقول از ادوار نخستین در اختیار قوای حاکم بر کشورها قرار دارد و به صورت موروثی در طول سالیان متمادی، سلسله به سلسله و حکومت به حکومت منتقل می شود و این انتقال تا زمان معاصر ادامه یافته و در واقع پس از تغییر حکومت این اموال که به معنای حقوقی «بدون مالک» باقی می ماند.

بنابراین قوای حاکم نیز این اموال را به تصرف در می آورند. البته نکته بسیار پر اهمیت آن است که جز در حکومتهای «مونارشی» که حکومت تک نفره در اختیار پادشاه یا امثال آن است، در سایر حکومتها و اشکال دولت که مجموعه ای از افراد تحت نام حکومت به اداره یک جامعه می پردازند، بنابراین موضوع حق و تعلق حق مالکیت، یک شخص حقوقی است و نه حقیقی. البته مفهوم «مالکیت» در این گونه موارد تا حدی متناقض است. به این معنا که آیا اساساً این گونه اموال جزء «اموال عمومی» محسوب می شود یا خیر؟

پاسخگویی به این پرسش از آن جهت اهمیت دارد که چنانچه این اموال عمومی باشد قاعدتاً غیرقابل تملک است، بنابراین بحث مالکیت این اموال توسط «افراد حقیقی» منتفی است و در مورد دولت حاکم به عنوان شخصی حقوقی خاص باید آنرا مالکیت حقیقی و واقعی ندانست.

برای روشن تر نمودن مبحث می توان «دولت و حکومت» را به یک «شرکت» تشبیه شود که دارای شخصیت حقوقی است و برای تأسیس نیاز به آورده ها و سرمایه اولیه ای دارد که در واقع اموال مزبور که نام عمومی را بر خود     می‌گیرد و یا اموال «ملی شده» همان سرمایه ابتدایی شرکت (دولت) را تشکیل می دهند. بنابراین مالکیت بر اموال «مصادره شده» و «اموال ملی شده» از نوع مالکیت اشخاص حقوقی است. در اینجا به اصطلاح و مفهوم «ملی شدن»       می‌رسیم که در واقع همان مفهوم متشابه «مصادره» است که بیان شد.

در رابطه با مفهوم «ملی شدن اموال» و به بیان نکوتر «ملی کردن» در حقوق مدنی بیشتر از «مفهوم مصادره» سخن رانده شده است.

البته باید دانست که پاره ای از اموال که «مالک خاص» دارند و در زمره «مشترکات عمومی»[۸] است، (مشترکات عمومی به اموالی اطلاق می شود که برای استفاده مستقیم تمام مردم آماده است یا اختصاص به حفظ «مصالح عمومی» داده شده است و دولت، تنها از جهت ولایتی که بر عموم دارد،        می‌تواند آنرا اداره کند، نیز وجود دارد که هدف از ملی کردن حفظ و اداره این گونه اموال است که مالک خاص ندارد (بالذات) و صرفاً دولت جهت ولایتی که از جانب مردم بر «عموم» دارد، می تواند آنرا اداره کند. ضابطه تشخیص این اموال از سایر اموال نیز گاه «تملک ناپذیری ذاتی» آن دانسته اند (دریا و رودخانه های قابل کشتیرانی) و گاه «نوع مصرف تعیین شده از سوی دولت برای آن»، که به طور کلی اموالی که «مستقیم یا با واسطه» از طرف دولت برای رفع «نیازهای عمومی»‌اختصاص داده شده است، از اموال دولتی مجزاست و در واقع «اموال عمومی» محسوب می شوند. اما سایر اموال دولتی، تحت «مالکیت» دولت است.[۹]

حال چنانچه اموال غیر منقول خالصه را (به عنوان مثال)، در یک تقسیم بندی قرار دهیم، خواهیم دید که:

الف-«اموال عمومی» که در تمامی دورانها نیز وجود داشته و به سبب «تملک ناپذیری ذاتی»، تحت مالکیت هیچ شخص خاص (اعم از حقیقی و حقوقی) نیست. در واقع بوسیله دولت، «جهت تأمین نیازمندیهای عمومی»، اداره         می‌شود ولی ملک دولت قرار نمی گیرد. (کوهها، دریاها، دشتها، معادن و …) از این زمره اموالند. بنابراین اگر در دورانی این املاک و اموال غیرمنقول (املاک: جمع ملک مقصود است)، تحت مالکیت ظاهری اشخاص (مانند پادشاهان) قرار می گیرد، دلیل بر قالب تملک حقیقی بودن آن اموال نیست.

–

فهرست مطالب

«کلید واژه»۳
«دیباچه»۳
سیر تکامل بشر از ادوار نخستین تا زمان معاصر۹
«باب نخست – تاریخچه مصادره در ایران»۱۰
فصل نخست: ایران پیش از انقلاب مشروطیت۱۱
بخش نخست: ایران باستان۱۲
بخش دوم: ایران از ظهور اسلام تا دوران معاصر۱۷
بخش سوم: ایران از انقلاب مشروطیت تا انقلاب اسلامی۲۳
بخش چهارم: ایران از انقلاب اسلامی تا عصر حاضر۴۵
«باب دوم – مصادره از اموال غیر منقول و حقوق خصوصی»۵۰
فصل نخست – حقوق مدنی و مصادره۵۱
بخش نخست – قانون مدنی۵۲
گفتار نخست: «مالکیت و مصادره اموال غیر منقول»۵۳
گفتار دوم: «ارث و مصادره اموال غیرمنقول»۷۰
گفتار سوم: «عقود معین و مصادره اموال غیر منقول»۷۷
باب سوم – مصادره اموال غیرمنقول در حقوق عمومی۹۷
بخش اول – قانون اساسی۹۷
نتیجه گیری مبحث۱۰۵
منابع و مآخذ۱۰۸